Negli ultimi anni, la nuda proprietà dei genitori è diventata uno degli strumenti più discussi nella pianificazione patrimoniale e successoria. Molte famiglie vedono in questa soluzione un modo efficace per garantire ai genitori il diritto di vivere nella propria casa fino alla fine dei loro giorni, trasferendo però in anticipo la titolarità ai figli. Tuttavia, ciò che a prima vista sembra una scelta lineare, in realtà nasconde potenziali conflitti tra eredi, rischi di impugnazioni e conseguenze fiscali che non possono essere trascurate.
Il primo nodo critico riguarda il rapporto tra usufrutto e nuda proprietà. L’usufruttuario conserva il diritto di abitare e trarre utilità dall’immobile, mentre il nudo proprietario mantiene la titolarità strutturale del bene. Questa convivenza di diritti richiede regole chiare: chi paga le spese ordinarie, chi affronta le grandi riparazioni, chi può concedere in locazione e chi può vendere. Una gestione superficiale di questi aspetti genera spesso tensioni familiari, che in alcuni casi finiscono davanti al giudice.
Dal punto di vista successorio, non mancano i rischi di contestazioni. La donazione della nuda proprietà a favore di un solo figlio, ad esempio, può essere oggetto di impugnazione per lesione di legittima da parte degli altri eredi. Gli articoli del Codice Civile in materia di riduzione e collazione tutelano infatti la quota di legittima dei figli o del coniuge, rendendo impugnabile l’atto se non rispettato l’equilibrio. Inoltre, la provenienza donativa può rappresentare un ostacolo nelle operazioni bancarie o nella rivendita, tanto che le banche richiedono spesso rinunce dei legittimari, polizze assicurative o specifiche garanzie.
Un altro aspetto centrale riguarda la possibilità di modificare o sciogliere la nuda proprietà. In molti casi, esigenze sopravvenute – assistenza a un familiare, necessità di liquidità o conflitti tra fratelli – spingono a cercare soluzioni alternative.
Strumenti come la risoluzione consensuale davanti al notaio, la revoca della donazione per ingratitudine o sopravvenienza di figli, oppure accordi integrativi tra usufruttuario e nudo proprietario, permettono di trovare un equilibrio. Ma ogni ipotesi va valutata attentamente per evitare conseguenze impreviste sul piano civile o fiscale.
Dal punto di vista tributario, la donazione della nuda proprietà beneficia di regole specifiche, con imposte calcolate sul valore decurtato dell’usufrutto e franchigie diverse a seconda del grado di parentela. Tuttavia, in caso di vendita o consolidazione della piena proprietà, possono emergere questioni legate alle plusvalenze o alla tassazione delle imposte ipotecarie e catastali. Per questo motivo, una pianificazione priva di consulenza legale e fiscale rischia di rivelarsi più dannosa che vantaggiosa.
In definitiva, la scelta di trasferire la nuda proprietà ai figli va affrontata non come una semplice formalità notarile, ma come una vera e propria strategia familiare. Definire ruoli, responsabilità e limiti tra le parti, prevedere le reazioni degli altri eredi e anticipare i possibili scenari futuri consente di trasformare un potenziale terreno di conflitto in un assetto stabile e condiviso. L’assistenza di professionisti esperti in diritto successorio è la chiave per prevenire liti e assicurare che la donazione con usufrutto ai genitori diventi un’opportunità di tutela, e non un rischio nascosto per gli eredi.